Gayrimenkul Piyasasında Devrim: Yeni Tapu Harcı Dönemi

Gayrimenkul piyasasında on yıllardır süregelen “düşük beyan” dönemi 2026 itibarıyla tarih oldu. Devletin devreye aldığı “gerçek değer beyanı” sistemiyle tapu harçları artık belediye rayici üzerinden değil, evin gerçek satış fiyatı üzerinden hesaplanıyor. Şubat ayında başlayacak e-Devlet yetkilendirme sistemi ise sahte ilan ve kaparo dolandırıcılığına karşı dijital kalkan olacak. İşte İstanbul’un ilçe ilçe yeni tapu masrafı tablosu…

Türkiye’de konut alım satım süreçleri, 2026 yılıyla birlikte radikal bir dönüşümün içine girdi. Gayrimenkul sahiplerini ve yatırımcıları doğrudan ilgilendiren yeni düzenlemeler, hem vergi kaybını önlemeyi hem de sektörü dolandırıcılardan temizlemeyi hedefliyor.

GERÇEK DEĞER DÖNEMİ: TAPU HARCI NASIL HESAPLANIYOR?

Yeni sistemle birlikte tapu işlemlerinde “belediye rayiç bedeli” gösterme devri kapandı. Artık banka transferleri ve ekspertiz verileriyle entegre çalışan sistemde, evin gerçek satış bedeli neyse beyan o tutar üzerinden yapılıyor.

Harç Oranı: Satış bedelinin %4’ü (Genellikle alıcı ve satıcı arasında %2 – %2 şeklinde paylaşılıyor).

Ek Masraf: Her işlem için 6 bin 681 TL döner sermaye ücreti tahsil ediliyor.

ŞUBAT’TA BAŞLIYOR: EMLAKÇIYA “E-DEVLET” YETKİSİ

Şubat 2026 itibarıyla gayrimenkul ilan sitelerinde yeni bir dönem başlıyor. Mülk sahipleri, evlerini pazarlaması için emlakçılara artık e-Devlet üzerinden resmi yetki vermek zorunda. Bu yetki tanımlanmadan hiçbir ilan yayına giremeyecek. Bu sayede:

Sahte İlanlar: Başkasına ait evin izinsiz ilana koyulması engellenecek.

Kayıt Dışı Emlakçılık: Vergi levhası olmayan “ayakçı” tabir edilen kişilerin sektöre girişi durdurulacak.

Kaparo Tuzağı: Olmayan evler üzerinden alınan kaparoların önüne geçilecek.

İSTANBUL’UN İLÇE İLÇE TAPU HARCI FATURASI

Endeksa verilerine göre İstanbul’da 2+1 bir daire satın aldığınızda, gerçek değer üzerinden ödeyeceğiniz ortalama tapu harcı (döner sermaye hariç) şu şekilde oluşuyor:

İlçe,Ortalama Ev Fiyatı,Ödenecek Tapu Harcı (%4)
Sarıyer,17.424.000 TL,696.960 TL
Kadıköy,13.315.010 TL,532.600 TL
Beşiktaş,12.247.020 TL,489.880 TL
Bakırköy,9.188.685 TL,367.547 TL
Üsküdar,6.942.712 TL,277.708 TL
Ataşehir,6.337.530 TL,253.501 TL
Ümraniye,5.913.720 TL,236.548 TL
Başakşehir,5.665.282 TL,226.611 TL

Esenyurt,2.695.980 TL,107.839 TL

“DÜŞÜK GÖSTERME” RİSKİNE SON

Gayrimenkul uzmanı Selçuk Hiçdurmaz, yeni dönemde bankaların para transferlerinde daha aktif rol alacağını vurguluyor. Geçmişte 10 milyonluk evin 3 milyon gösterilmesi gibi durumların artık mümkün olmadığını belirten uzmanlar, gerçek değer üzerinden işlem yapmanın hem alıcıyı hem satıcıyı gelecekteki olası vergi cezalarından ve hukuki uyuşmazlıklardan koruyacağını ifade ediyor.